Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hankeen kahdessa pilottitaloyhtiössä tehdyt taloyhtiöstrategiat antavat suunnan talojen pitkäjänteiselle kehittämiselle.

Sana taloyhtiöstrategia kuulostaa kovin juhlavalta, mutta kyse ei ole rakettitieteestä. 

– Taloyhtiöstrategiaan on kirjattu talon pitkän aikavälin tavoitteet, ja toimintasuunnitelma niiden saavuttamiseksi, selvittää Good House Oy:n toimitusjohtaja ja Taloyhtiöklubi-hankkeen projektipäällikkö Kimmo Karvinen. 

Taloyhtiöstrategia on yksi suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluista. Ilmastoviisaat taloyhtiöt -virtuaalimessuilla aiheesta puhunut Karvinen on laatinut strategioita taloyhtiöille jo kymmenen vuoden ajan. Vain harva kerrostalo on toistaiseksi laatinut itselleen yhtiökokouksen hyväksymän strategian hallituksen ja isännöitsijän tiekartaksi. 

Yksi edelläkävijöistä on As Oy Lokkisaarentie. Lähes 500 asunnon yhtiö Helsingin Vuosaaressa laati itselleen asumisen strategian konsulttiyhtiö Swecon johdolla. Taloyhtiöstrategia laadittiin yhdessä taloyhtiön tilaaman energiaselvityksen kanssa. 

Taloyhtiöstrategian voi hyvin laatia myös hallituksen ja isännöitsijän omin voimin. Näin toimi toinen Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hankkeen pilottitaloista, Helsingin Myllypurossa sijaitseva Tuulimyllyntie 3.

– Asiantuntijaa kannattaa käyttää, jos ei esimerkiksi ole varmaa tietoa siitä, missä kunnossa yhtiön talotekniikka ja rakenteet ovat, pohtii Lähteenmäki. 

Strategiatyön näkyvä lopputulos oli Lokkisaarentiellä monikymmensivuinen dokumentti. Paksuuden selittää hallituksen puheenjohtaja Risto Lähteenmäen mukaan se, että raporttiin on aukikirjoitettu myös yhtiön jo aiemmin laatimat kunnossapito- ja korjaussuunnitelmat. 

– Asukkaita varten strategia pitää pystyä tiivistämään muutamaan A4:een, Lähteenmäki pohtii. 

Lokkisaarentien strategian ydin on kirjattu dokumentin viimeiselle sivulle. Se kertoo, miten tähänkin asti huolellisesti hoidetusta yhtiöstä tehdään Vuosaaren paras paikka asua.

Tärkeintä strateginen ajattelutapa

– Vielä tärkeämpää kuin itse strategiadokumentti on ajattelutapa, kertoo Kimmo Karvinen.

Strategiatyö saa taloyhtiön hallituksen suuntaamaan katseensa tulevaisuuteen.

– Strategiassa määritellään selkeät linjaukset ja tavoitteet sille, miten taloyhtiötä kehitetään ja johdetaan, Karvinen kertoo. 

Lokkisaarentien strategiatyön tärkein anti taloyhtiön hallitukselle oli asukkaiden ja osakkaiden toiveita kartoittava kysely. 

– Sellaista emme olleet tehneet yli 10 vuoteen, Lähteenmäki kertoo. 

Asukaskysely luotasi asukkaiden näkemyksiä esimerkiksi yhteistilojen ja oman talonmiehen tarpeellisuudesta aina sähköautojen latauspisteisiin. Kyselyn tuloksissa pistää silmään vastaajien hämmästyttävä tyytyväisyys: 97,7% vastaajista arvioi taloyhtiön melko tai todella viihtyisäksi. 

– Hallituksen saaman palautteen perusteella tätä on välillä vaikea huomata, Lähteenmäki nauraa. 

– Mutta melkein kaikki esiin tulleet asiat ovat kyllä jo olleet esillä hallituksen työlistalla. Kysely antoi hallitukselle hyvän mandaatin jatkaa työtä.

Energiatehokkuus ykkösteema

Lokkisaarentien uuteen asumisen strategiaan on kirjattu ne käytännön toimenpiteet, joilla yhtiöstä tehdään seudun paras asuinpaikka. Eniten mielipiteitä asukaskyselyssä jakoi asuntojen ilmanvaihto. Ilmanvaihdon ongelmiin tartutaan tulevassa energiaremontissa, joka leikkaa myös yhtiön kaukolämmön kulutuksen murto-osaan nykyisestä ilma-vesilämpöpumppujen avulla. 

– Energiatehokkuus on tärkein yksittäinen strateginen kehittämisteema melkein jokaisessa taloyhtiössä, toteaa Kimmo Karvinen. 

Energiankulutus muodostaa tyypillisesti suurimman kuluerän, usein noin 40 % talon hoitokuluista. Siihen puuttuminen voi samaan aikaan alentaa hoitokuluja, parantaa asumismukavuutta, nostaa kiinteistön arvoa – ja tehdä ilmastoteon. 

– Vieläpä siten, että iso osa investoinneista rahoitetaan syntyvillä säästöillä, Karvinen pohtii.

Näin on tarkoitus toimia myös Lokkisaarentiellä. Energia-investoinnit katetaan pankkilainalla, ja hoitovastiketta voidaan alentaa heti. 

– Taloyhtiöstrategian laatiminen kasvattaa omistaja-arvoa, vakuuttaa Karvinen. 

Tällaista viestiä hän on saanut esimerkiksi kiinteistönvälittäjiltä. Jos taloyhtiöllä on selkeä strategia, käy kohteen myynti helpommin.

Lähteenmäki suosittelee strategian laatimista joka yhtiölle. Strategian ensimmäinen versio syntyy asukaskyselyn pohjalta hyvin taloyhtiön omin voimin. 

– Keep it simple, neuvoo myös Kimmo Karvinen.

Moni pitää taloyhtiöstrategian laatimista ylimääräisenä työnä. “Se päinvastoin helpottaa isännöitsijän ja hallitusten työtä”, kertoi Good House Oy:n Kimmo Karvinen Ilmastoviisaat taloyhtiöt -virtuaalimessujen esityksessään. Katso tallenne virtuaalimessuilta!